A prefeitura te cobrou em excesso o ITBI se ocorreram três situações nos últimos 5 anos: 1) na compra de imóvel na planta (quando é financiada desde o início da construção), o que inclui o Minha Casa Minha Vida e Casa Verde Amarela; 2)  na compra de imóvel pronto/usado que ela ignorou o valor de venda informado e calculou baseado no valor que ela definiu autoritariamente e 3) no leilão se ela não utilizou o valor da arrematação.

Quando você compra um imóvel na planta, e financia o valor desde o início, você deve pagar o imposto de transmissão (ITBI) sobre um imóvel que ainda não foi construído. Portanto, deve pagar sobre a fração do terreno e não sobre o valor total da construção, que ainda nem concluiu. E é justamente o que as prefeituras cobram do consumidor. Assim, todos que compraram imóveis na planta nos últimos 5 anos, financiando desde o início da construção, têm direito a restituição dos valores cobrados e pagos indevidamente.

Existem duas formas de se financiar um imóvel:

1) O comprador assina contrato com a construtora e paga parte do valor durante as obras. Ao final, quando o imóvel está pronto, financia junto ao banco o restante do valor. Quando é feita a transmissão no Registro de Imóveis, o imóvel já está pronto e portanto o ITBI é calculado sobre este imóvel já construído.

2) Por meio do crédito associativo, o banco libera o crédito, feito em nome dos compradores, para a construtora, de acordo com a proporção do cumprimento do cronograma de obras. A transmissão da propriedade é feita quando o imóvel está na planta e o ITBI deve ser cobrado pelo valor do terreno, já que o imóvel ainda será construído.

Quando se utiliza o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e o Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) na compra de um imóvel na planta,   a modalidade de financiamento é o Crédito Associativo. Como no Crédito Associativo a transmissão é feita quando o imóvel ainda será construído, a base do ITBI deve ser sobre o terreno e não pelo valor do apartamento que nem foi construído.

Pois a prefeitura “escolhe” um valor de referência maior do mercado toda vez que o valor de compra/venda informado por você for menor que o valor que ela tem no cadastro dela (geralmente IPTU). Mas o STJ já pacificou o entendimento que o valor informado pelo contribuinte é que deve ser utilizado no cálculo do ITBI.

Quando a prefeitura cobra o ITBI pelo valor de mercado do imóvel e não pelo valor arrematado. A base de cálculo deve ser feita pelo valor efetivamente pago em leilão.

Ações até 60 salários mínimos (R$ 72720,00) contra a Receita do município devem obrigatoriamente ser feitas no Juizado Especial de Fazenda Pública (semelhante às pequenas causas) e são gratuitas.  A depender do município,  variando o ITBI de 2% a 3% do imóvel, esta gratuidade envolveria transações de valores até R$ 3 milhões. Existem Juizados Especiais de Fazenda Pública na maioria dos principais municípios do país. Quando não há, a ação terá que ser ajuizada na Justiça Comum e haverá apenas as custas processuais para ingresso da ação, que serão restituídas pelo município se a causa for ganha.

Em regra, estes pagamentos são realizados por RPV (Requisições de Pequeno Valor), que a depender do município são valores devidos pelas prefeituras até 30 salários mínimos.

De acordo com a lei 10.259/2001, as Requisições de Pequeno Valor devem ser pagas em até 60 dias corridos, após a decisão judicial.